Comprendre l'achat immobilier en démembrement de propriété

Le démembrement de propriété s’inscrit dans le droit civil.
Il s’agit de la répartition des prérogatives d’un bien entre deux voire plusieurs personnes physiques ou morales.
En quoi consiste l’achat immobilier en démembrement de propriété ?

En quoi consiste l’achat immobilier en démembrement de propriété ?

Une acquisition de l’usufruitier et du nu-propriétaire


Le démembrement de propriété consiste en une division du droit de propriété ainsi que des attributs qui s’en accompagnent.
Ils sont distribués entre deux types acquéreurs : l’usufruitier et le nu-propriétaire. L’usufruit désigne le droit autorisant l’usage et l’exploitation du bien, mais interdit la vente.
En revanche, la nue-propriété accorde la vente du bien. À la mort de l’usufruitier, le nu-propriétaire s’attribue le plein droit de la demeure et est alors libre de l’utiliser comme il l’entend.

Une division du droit de propriété


Selon le Code Civil de 1804, le droit de propriété absolu rassemble trois prérogatives :
• l’usus ;
• le fructus ;
• l’abusus.
Droit élémentaire d’un propriétaire, l’usus l'autorise à utiliser le bien en guise de résidence principale ou de local professionnel. Le fructus renvoie au droit de tirer des « fruits civils » (ou des profits), comme le souligne l’article 584 du Code Civil.
L’abusus attribue au propriétaire le droit de modifier le bien immobilier. Il peut l’habiter, le louer, le transformer en lieu de commerce, le prêter, le céder ou le vendre.

Le démembrement de propriété sous-entend la répartition de ces droits entre l’usufruitier (qui s’approprie les droits de l’usus et du fructus) et le nu-propriétaire (titulaire de l’abusus). Si le bien immobilier est conservé dans sa totalité, l’ensemble des droits l’est tout autant.
Quels sont les différents types de démembrement de propriété ?

Quels sont les différents types de démembrement de propriété ?

Le démembrement se décline en trois typologies : le démembrement simple, croisé et en SCI.

L’achat en démembrement simple


L’achat en démembrement simple met en scène deux types d’acquéreurs.
Le premier s’approprie la nue-propriété, tandis que le second se procure l’usufruit. Il demeure la méthode d’acquisition de prédilection dans le cercle familial. Pendant que les parents s’acquittent du bien en usufruit, les enfants bénéficient de la nue-propriété.
À la mort d’un parent, le survivant profite du bien jusqu’à ce qu’il décède à son tour. La pleine propriété revient alors aux enfants.
Cette technique ressort un avantage fiscal dans une succession. Les héritiers s’affranchissent du droit de succession en franchise fiscale.

L’achat en démembrement croisé


L’achat en démembrement croisé parle de deux différents acquéreurs qui achètent la moitié de la nue-propriété et la moitié de l’usufruit.
À la mort d’un acquéreur, le survivant se voit attribuer la pleine propriété du bien tout en devenant pleinement usufruitier. De cette manière, les héritiers peuvent jouir de l’intégralité du bien à la mort des deux acquéreurs.

Cette approche profite aux familles recomposées, aux concubins, aux couples pacsés et ceux non mariés.

L’achat démembré en SCI (Société civile immobilière)


L’achat démembré en SCI s’adresse aux SCI familiales. Pour rappel, une SCI familiale désigne une société dans laquelle chaque membre de la famille apporte une quote-part dans l’acquisition d’un bien immobilier.
Les associés endossent à la fois le titre usufruitier et de nu-propriétaire d’une part du logement.
Si les membres se limitent à deux acquéreurs, le mécanisme obéit au principe de l’achat en démembrement simple, à la mort d’un acheteur.
Au-delà de deux acquéreurs, les droits sont répartis entre les membres restants.
Le montage est avantageux pour les concubins qui désirent devenir propriétaires de leur résidence principale. Au décès d’un acquéreur, ses parts sont versées aux héritiers. Ceux-ci profitent ainsi d’une protection stratégique contre les refus d’un héritier revendicateur.
Prétendre aux aides à l’achat immobilier

Prétendre aux aides à l’achat immobilier

Le PTZ, les aides de la CAF, le prêt à l’Accession Sociale et le prêt action logement vous soulagent à 10% de la charge financière qui pèse sur vos épaules.

Le prêt à taux zéro ou PTZ


Le PTZ est le crédit de prédilection des jeunes ménages. Le dispositif a fait son apparition en 1995 et s’adresse aux personnes qui aspirent à devenir primo accédant à la propriété (qui n’ont pas été propriétaire d’une résidence principale depuis les deux dernières années).
L’aide verse aux demandeurs un fonds exempt de taux d’intérêt.
Le montant total de la somme versée dépend du revenu fiscal, justifié d’un avis d’imposition.
Le délai de remboursement s’étend entre 5, 10, 15, voire 25 ans. Vous pouvez prétendre au PTZ à condition de faire acquisition de votre résidence principale ou d’acheter une résidence vendue par votre bailleur social. Complément au prêt classique, le PTZ est cumulable avec d’autres aides.

Le prêt à l’Accession Sociale


Le Prêt à l’Accession Sociale ou Prêt Conventionné finance l’achat, la construction et l’amélioration d’un bâtiment neuf ou ancien. Le dispositif impose quelques critères d’éligibilité :
• l’acquisition d’une résidence principale ;
• l’occupation de la maison au moins 8 mois par an par le propriétaire ;
• ou l’occupation de la maison par le locataire au moins 8 mois sur 12.
Le prêt n’impose aucune condition de ressource. Cependant, l’organisme prêteur exige un apport personnel du souscripteur.
Le taux est fixé selon la durée du remboursement qui peut aller jusqu’à 35 ans.
L’aide gagne à se compléter du PTZ et du prêt action logement.

Le prêt action logement


Anciennement appelé prêt 1% logement, le prêt action logement ou prêt employeur se tourne vers les salariés d’une entreprise privée employant plus de 10 personnes.
Il s’agit d’une aide à l’accession dans le neuf ou dans l’ancien.
En outre, l'employeur verse mensuellement une cotisation pour le compte d’un organisme collecteur du 1% logement.
La somme collectée financera la construction des logements des salariés.
Les employés débiteurs profitent d’un taux avantageux.
Le prêt action logement est envisageable sous réserve d’une condition : l’usage d’équipements à haute performance énergétique au sein du futur logement. Aussi, la validation de la demande passe par une inspection de la performance énergétique DPE du chantier.
Vous serez alors éligible au prêt employeur si le résultat du diagnostic dépasse D.

Les aides de la Caisse d’Allocation Familiale


Pour finir, la Caisse d’Allocation Familiale apporte aussi sa pierre à l’édifice. Elle propose le crédit immobilier complémentaire, envisageable sous réserve de quelques conditions :
• la perception des Aides Personnalisées au Logement ou APL ;
• la perception des Allocations de Logement Familiales ou ALF ;
• la perception des Allocations de Logement Sociales ou ALS.
Le montant de la CAF oscille entre 1000 et 5000 euros.
Il est déterminé en fonction de votre investissement, de vos revenus et de la composition de votre famille.

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